Por Juliana Egea de Oliveira Almeida

Nos últimos dias muito se comentou a respeito da nova Lei do Inquilinato sancionada pelo Presidente Lula em 10 de dezembro de 2009. Mas afinal, para o cidadão comum o que foi que realmente mudou?
Ao longo dos anos a Lei que regula as relações entre locador e locatário sofreu inúmeras mudanças, sempre com o objetivo de amenizar fatores sociais. Ora a Lei é mais benéfica aos proprietários, ora aos inquilinos, buscando assim um equilíbrio.
Quando a Lei protegia os proprietários aumentava o número de famílias sendo despejadas, e consequentemente, sem moradia, ou seja, tinha-se um problema social.
Para amenizar este quadro o governo alterava a Lei trazendo mais segurança aos inquilinos, o que por sua vez acarretava a diminuição de oferta de imóveis para locação, pois os proprietários preferiam deixar seus imóveis fechados a correr riscos, o que por sua vez resultava em outro problema social: falta de imóveis e aumento dos aluguéis em decorrência da "oferta x procura".Nessa constante busca para equilibrar as relações sociais que a Lei do Inquilinato sofreu inúmeras mudanças.
Não se pode negar que de certo modo a nova Lei visa mais a proteção dos direitos do locador (proprietário), mas também não podemos afirmar que o inquilino ficou totalmente desprotegido, pois com as garantias pendentes a favor do proprietário a expectativa é de aumento na oferta de imóveis para locação e, por conseqüência, redução dos aluguéis, como ocorreu no passado.
Grande parte das mudanças tem por finalidade regularizar questões que estavam em aberto na Lei, mas pacificadas pelo judiciário.Outro ponto que motivou a reforma da referida Lei é a necessidade de redução das ações judiciais. Uma ação de despejo por falta de pagamento, por exemplo, dura hoje, em média, quatorze meses. Assim criou-se novas possibilidades de concessão de liminar para desocupação do imóvel locado, o que certamente trará mais celeridade aos processos.Veja abaixo as principais mudanças:
- Quanto ao locador e locatário:
·Se o imóvel foi alugado por um casal e estes vierem a se separar, a locação continuará com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, contudo tal fato deverá ser comunicado por escrito ao locador e ao fiador, se esta foi a modalidade de garantia pactuada;
·A garantia prestada inicialmente (fiador, caução, seguro fiança) permanece até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação continue após o termino do período estabelecido no contrato;
·Nas ações de despejo por falta de pagamento, tanto o locador como o fiador (caso haja), terão prazo de quinze dias para quitar o débito, contados da citação judicial, sob pena de rescisão do contrato e ordem de desocupação. No entanto, não poderão valer-se deste benefício mais de uma vez no período de dois anos;
·Com o julgamento da ação de despejo, será concedido prazo de trinta dias para desocupação voluntária do imóvel ou quinze dias, se desde o início do processo tiver transcorrido mais de quatro meses;
- Quanto ao fiador:
O fiador poderá exonerar-se, ou seja, desobrigar-se do encargo em duas situações: quando findo o prazo de locação por tempo determinado e o inquilino continuar no imóvel e no caso de separação do casal. Em ambas os casos, deverá o fiador notificar por escrito o locador e locatário, permanecendo responsável por mais cento e vinte dias.
Como pedido de exoneração do fiador, o locador poderá exigir que o inquilino apresente nova garantia no prazo de trinta dias, sob pena de rescisão contratual.
- Caberá liminar para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias quando:
·O Poder Público determinar reparos urgentes no imóvel, desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel;
·Na ação de despejo por falta de pagamento, quando a locação não tiver nenhuma garantia. Contudo, neste caso o locatário poderá suspender a ordem de desocupação se, no mesmo prazo, efetuar o pagamento integral do débito;
·O inquilino não indicar nova garantia para locação no prazo fixado pelo proprietário, no caso de morte, insolvência ou exoneração de fiador.
Todas as demais regras estabelecidas pela Lei 8.245/91 permanecem iguais.A Lei entra em vigor no dia 25 de janeiro de 2010, contudo, por se tratar de uma norma de cogente, ou seja, que se impõe sobre todos, será aplicada a todas as relações locatícias independente da data de celebração do contrato. Porém, nada impede que locador e locatário firmem novo contrato, evitando assim questionamentos.